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刘元春 连平 秦虹 毛振华 朱海斌 潘向东 陈彦斌联合解析:房地产市场的超级分化与坚定调控

发布人:中国宏观经济论坛     发布时间:2020-07-10     浏览次数:59次

        昨日,由中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院、best365有限公司联合主办的中国宏观经济论坛(CMF)宏观经济热点问题研讨会(第9期)于线上举行。百度APP、网易财经、新浪财经、凤凰网财经、《财经》、搜狐财经、WIND、中国网等多家媒体平台线上直播,同时在线观看人数逾150万。本期论坛由中国人民大学国家经济学教材建设重点研究基地执行主任、中国宏观经济论坛(CMF)主要成员陈彦斌主持,聚焦“房地产市场的超级分化与坚定调控”知名经济学家刘元春、连平、秦虹、毛振华、朱海斌、潘向东联合解析。

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        论坛第一单元,中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛(CMF)主要成员、住建部政策研究中心原主任秦虹代表论坛发布CMF中国宏观经济专题报告。

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        报告就以下三个方面展开:第一,当前房地产市场的主要特征;第二,基于基本逻辑看房地产市场与调控政策;第三,针对我国房地产市场发展现状的若干建议。

        首先,报告指出,我国房地产市场在疫情之后总量上恢复势头良好,但是仍然反映出很多结构性问题。从投资来看,房地产开发投资从1-5月份-0.3的增长到预计6月份恢复到正增长,增速好于基本建设投资增速和制造业投资增速;今年上半年土地市场恢复更加明显,楼面地价和溢价率一直处在上涨态势;从房地产市场的末端来看,销售面积和销售额总量也恢复良好;到5月份全国商品房销售面积和销售额从2月最低点恢复了大约有30个百分点。

        当前房地产市场销售面积与销售额增速基本同步,但之前两者相差6-10个百分点,反映出当前总量的恢复主要依靠打折促销、购房补贴以及核心地段、核心城市的一二手房价倒挂,通过降价推动了销量的增长。所以总量很好,但背后的结构性深层次的问题也非常突出。如,1-5月在全国商品房销售额和销售面积均出现负增长的情况下,规模在500亿以上的房地产企业上半年销售额已经恢复到了正增长,这反映出了房地产市场的分化。但用分化已不足以形容当前的房地产市场,当前房地产市场是超级分化的格局。而这种超级分化在房地产企业之间以及城市之间、城市内的项目之间均有体现。

        在房地产企业方面,分化的加剧出现在2015年。2016-2019年,百强企业销售额四年占比提高了24.8%的百分点,按照平均每年6个百分点的速度在提高。在疫情影响下,上半年全国房地产市场的销售面积和销售额仍然是负增长的情况下,前三大房地产企业门槛值却提高了8.85个点,全国前十大房地产企业的门槛值提高了5.2个百分点。

        从企业融资规模看,今年上半年前三十大房地产开发企业的海外债和信用债的融资规模占到了百强企业的64%;从融资成本来看,以2020年4月当月房地产企业发行的信用债成本为例,成本最低的企业和成本最高的企业融资成本差了5倍;从土地市场来看,前三十大房地产企业在今年上半年获得土地的数量占到排名前五十企业的85%。企业规模越大,楼面地价越低;企业规模越小,楼面地价越高。企业在拿地成本上也出现了一个非常明显的差距。

        不同城市的房地产市场表现也存在着明显的分化。从城市间来看,可以看到百强房地产企业今年上半年的土地取得主要集中在五大城市群,占到拿地规模的60%,其中长三角一个城市群占到了百强企业拿地规模的30%。从房价来看,今年上半年涨幅排名前二十的城市一半以上集中在长三角地区。

        不光城市之间,城市内部也存在明显分化。北京300-400万及以上的房产成交量处在负增长状态,但700万以上的房子的价格在上涨。在城市内部的土地市场方面,以成都为例,今年7月2日成交的两块70年住宅性质的建设用地土地,分别位于城北、城南,但是两个地块的楼面地价相差12.8倍。此外,住宅地产与商业地产、不同地段的房产需求量、不同房企的库存都存在超级分化。房地产市场的超级分化使我们调控和应对风险的难度也更大。

        第二,基于房地产的三个最基本特征,可以看出房地产市场的以下三个基本逻辑:

        首先,房地产是城市运行的载体,所以房地产市场与人口和产业共兴衰。房地产是第三产业,它是一个城市运行的载体,这个载体发展好坏取决于其所承载的第二、三产业和人口的数量和质量,而不是相反。所以整个房地产市场的好与坏,不同地区的好与坏,和房地产产业及人口的变化有很大的关系。

        就人口和产业流动方向而言,有三个指标至关重要:就业友好、交通枢纽以及公共服务优良。这三个指标决定了人口和产业的流向,相应地也决定了房地产市场的发展。就产业和人口流动区域分化而言,京津冀在2015年之后人口增长速度下降;长三角在2015年前和之后人口的集聚速度变化不大;珠三角在2015年之后人口集中的速度是非常快。从省际来看,广东省、浙江省在去年人口增长非常明显,有的省份甚至出现负增长。即使一个省内的城市之间差距也非常大。这种差别产生了房地产市场的超级分化。

        其次,房地产有资产属性,所以房地产市场本身对货币政策是高度敏感的。最明显的是房价与实际利率呈现相反走势,这一点在美国、香港地区以及中国内地均有体现。从中国指数研究院今年5月对置业类型的受访者的调查可以看出,在宽松货币政策下,5月投资避险性需求比前几个月开始有所上升。土地价格还有一些豪宅的价格上涨都与此有关。

        正是因为房地产对货币政策的高度敏感,所以在当前宽松货币政策下,房地产市场调控是坚定的,为防止投机炒房仍坚持了比较明确的金融抑制政策,严查资金违规流入房地产。因为无论是房价收入比、租售比还是房贷收入比等,都显示当前资产价格仍处于较高的状态,继续上涨所带来的风险很大。所以房地产调控特别是房地产金融政策调控是不会放松的,可以看到今年“两会”关于房地产政策非常简单明了,就是重申“房住不炒”的定位,因城施策,促进房地产市场的平稳健康发展。

        最后,房地产是不动产,所以房地产市场供求均衡有时滞、错配难解决。很多城市过去由于地方财政等各方面的原因,形成了一些房地产市场的错配。这一问题一旦形成非常难解决。房地产不能跨地区交易,供求均衡有时滞,同时房地产开发有周期,所以无论是政府还是企业,都必须尊重这一市场基本规律,在企业投资决策和政府政策决策中都必须要有前瞻性和预见性。要通过发展产业做好住房保障,带来需求、吸引人才,进而才能发展房地产市场。

        第三,针对我国房地产市场的发展现状,提出以下四点建议:

        一是仍然要以稳房价为目标,因城施策,把握好房地产开发节奏。稳房价关系到经济、金融安全大局,鉴于当前房地产市场超级分化的现实,要继续做好因城施策,把握好房地产开发的节奏,坚持“房住不炒”、金融政策底线、人地挂钩供地策略、完善租赁和保障、城市负主体责任、实现“三稳”等已有政策不变。

        二是以都市圈为范围,统筹房地产发展与调控。都市圈是未来城镇化发展的主要空间载体,产业和人口向都市圈集中,所以有条件的地方,应该以都市圈为范围,统筹房地产市场调控、规划住房用地供给、推动公共服务同城化,形成人、地、房、产有序分布,缓解在核心城区租购住房的压力,化解房地产错配风险。

        三是以城市更新为抓手,引导房地产行业的转型升级。随着现在城镇化率的提高和房地产供给的总量达到了瓶颈,城市更新释放城市内的低效空间的发展余地非常大。今后要改变靠增量扩张式的粗放城市发展模式,走集约化、内涵式、精明式增长的城市发展之路,这是提高城市发展质量的一个重要方面。城市更新就是从过去的“土地红利”转向未来的“效率红利”,引导房地产行业的转型升级。

        四是以控制风险为底线,储备各类相机决策的政策措施。房地产市场风险一旦爆发影响面非常大,控制风险仍然是房地产政策的底线,应该研究储备应对各类风险的政策措施。

        五是以量、价、金融等指标为核心,进行系统性市场监测。应大量运用信息化技术,提高对房地产市场的监测和管理水平,并通过监测指标的公开化,以信息引导房地产行业健康自律发展。

        论坛第二单元,与会嘉宾发表了精彩演讲。

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        如何看当前中国房地产市场风险及中长期风险?

        植信投资首席经济学家兼研究院院长连平指出,房地产市场的快速分化对于整个行业而言存在很多积极影响。一是一些经营不善的弱小房地产企业被淘汰出了市场,使得市场结构更加合理,这对整个市场的抗风险能力的提高是有好处的;二是这种分化有助于降低行业成本;三是有了一些比较大的规模企业之后,可以更加有规模地进行管理,便于市场管理的规范化。对于未来市场风险,连平认为从房住不炒政策明确之后,房地产市场总体运行比较平稳。风险是不是会爆发、泡沫不会被挤破,很大程度上和阶段性的政策实施有很大关系。

        结构性泡沫存在会导致风险,要吸取一些国家房价快速上涨带来风险的教训,也要看到中国的不同。中国的人口以及人均GDP的增长和中国城镇化的发展会为未来的房地产市场平稳运行以及风险防控提供一个良好的物质基础。

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        中国人民大学经济研究所所长、中国宏观经济论坛(CMF)联席主席,中诚信集团董事长毛振华指出,过去很多年房地产市场被认为会出现下跌,但是这种预期并没有实现,目前看来房地产市场即便在当前顶峰的状态下,很多城市还会出现上涨,这也显现出我国房地产市场的复杂性。房地产价格有自身的规律,受到基本供求关系的影响,现在整个中国房子的供给、商品房总量和人均住房到了相当的水平,似乎处于一种过剩状态,然而房子本身不是一个一般的消费品,它具有投资品的功能。这种性质影响了房地产价格规律的运行。

        短期看房地产出现大的快速下降的风险是非常小的。然而在某些人口和产业流失比较严重的地区,特别是在四五线城市,房价下行存在非常大的可能性。

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        摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为,房地产市场通过一个总量带动的时代早已过去,房地产市场面临更多的是结构性调整。尽管2020年房地产再次显示了非常强的韧性,但未来房地产对宏观经济支柱产业的贡献可能会越来越弱,此外未来我国房地产市场的需求是走弱的。未来的房地产市场发展动力更多来自结构性的转变。当下我们改革的主要方向集中在农村土地改革、户籍改革和新一轮城镇化的改革,从宏观来讲未来中国可能会寻找一些新的支柱产业来取代房地产产业,这对房地产市场是最大的一个挑战。

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        新时代证券副总裁兼首席经济学家潘向东认为,在这个时点研究中国房地产的发展方向,要考虑到货币扩张给资产市场带来的一些影响。特别是这一轮扩张更多的是海外的扩张,它可能会导致全球投资者寻求一些相对安全的资产市场。除此之外,我国的城市化率也会影响到房地产市场。当城市化空间在与基本面相吻合的时候,一旦货币环境相对宽松,往往会在资本市场首先体现出来。

        房地产的调控也要因城施策,不要一刀切,不同的城市未来的走势不一样,面临的困境也可能不一样。另一方面我们在进行房地产调控的时候,不能仅仅从房地产本身来考虑,还要看到房地产跟地方债务是密切联系在一起的。我们要考虑到一旦房地产发展起来,地方政府可能就会有扩表的冲动。这方面各地政府还是要把握一个度,不能透支未来,埋下一些风险隐患。

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        中国人民大学副校长刘元春指出,三大背景使得房地产市场风险备受关注:一是由于货币政策的极度宽松,必定会引来一场资产价格的急剧上扬,特别是在实体经济持续低迷的情况下,大量的流动性会脱实向虚,加剧我们泡沫经济的出现;二是我国的总体杠杆率大幅度上扬;三是我们今年的房地产的走势呈现超级V型。这种结构性分化太强烈,意味着双重风险的出现。这会引发房地产资金在全国的再配置,从而出现马太效应。此外,如果局部泡沫的金融链、债务链足够强,也会引发强劲的总体性危机。

        应该如何处理好中国房地产与中国经济发展的关系?

        连平认为,对于中国这样一个人口大国来说,房地产市场在整个产业中占有非常重要的地位。但是由于区域性不平衡、结构性不平衡和货币多发等多重原因,造成了目前房地产市场对中国经济的影响超出了应有的水平。未来要处理中国经济与房地产之间的关系,首先还是要从房地产市场本身入手。需要将土地政策的总体框架和人口、产业的流动很好地结合起来。同时,包括货币政策在内的金融政策要做到更好的匹配。

        毛振华认为,就社会资源配置而言,是不是存在房地产挤占了别的行业的空间,是一个比较复杂的问题。房地产会被银行、个人作为配置资源的重要选项,是因为它具有类金融资产性质,甚至它的流动性还相对较高。人们热衷于配置房产,是由中国现行的经济结构以及其他经济部门的状态决定的。所以就此而言,不能简单地认为房地产资源配置对其他的产业存在挤出效应。

        朱海斌认为,现在谈防止房地产泡沫实际上与我们目前稳增长的目标是背道而驰的。房地产行业的稳定发展,对于中国宏观经济的稳定运行是至关重要的。这种重要性体现在以下几点:一是房地产行业在中国 GDP中占比大概超过1/8,如果算上对上下游行业的影响,其对GDP的贡献率超过20%;二是房价波动影响到居民消费,房价的稳定有助于消费的稳定;三是房地产市场是一个很重要的财政支撑;四是房地产市场的稳定有助于金融体系的稳定。从政策上来讲,坚持房地产市场的平稳发展,可以更加有效地控制一些金融风险。

        潘向东指出,房地产在过去几十年,对中国经济发展的功劳是不可抹杀的,它也与中国经济发展的阶段密切相关。过去二十年中国老百姓从温饱问题的解决到今天逐步提高消费水平,而这中间拉动中国经济的两大引擎就是房地产和汽车。它们满足了中国老百姓的住和行的需求。随着未来房地产市场增速放缓,其发展方向也逐步转向高质量发展,这与我国的经济发展阶段是密切相关的。中国的经济安全无法依靠房地产市场实现,所以在任何时候经济发展都不能过度依赖房地产市场。未来我们的发展政策调控主要以创新为导向,通过技术升级提高国家经济安全性,所以未来房地产对于我国经济变得不如现在重要。

        中国人民大学副校长刘元春认为,认识中国的房价、房地产泡沫和风险要有新的思路,而不能够简单按照一些发达国家的经验套用,应该考虑以下五大因素:第一,中国的房地产市场本质上是行政性管控市场,不能简单地把房地产价格的变化与整个国民生产的成本完全联系起来;第二,中国的房地产市场是一个超级分割的房地产市场;第三,中国的房地产市场还是多元化隐性的市场,表现在还有许多住房无法进入二手房市场;第四,建立在房地产市场基础上的衍生品链条不是很长,主要是以房地产和土地为核心的资产证券化以及证券化之后的衍生品,风险波动性较小;第五,当前中国是成长型经济体,房地产市场与日本、欧洲这种成熟型经济体的房地产市场有本质的属性差别。

        疫情后房地产市场的走势将是怎样的?

        连平认为,总体来看需求在进一步恢复。从房地产的短周期情况看,今年到明年正是处于一个上升阶段。所以房地产市场的进一步复苏是可以期待的。具体原因可以归纳为以下四点:第一,目前整体疫情控制得比较好,整个市场处在全面恢复的过程中,尤其是消费需求也在快速地恢复,房地产需求在经济复苏过程中进一步释放;第二,国家大力推进区域经济一体化,城市群和都市圈的建设也在快速地推进,这些政策拉动了区域性房地产需求;第三,中央有关部门发布了要素流动以及新型城镇化的两个政策文件,这对于房地产市场的影响是持续深入的,会进一步促进市场人气回升;第四,今年上半年有关货币信贷的增速都在持续提高,尤其是最近两个月,金融对房地产的支持总体稳定。

        毛振华认为,疫情给世界和中国都带来了深刻的改变,尤其是在人口流动方面。一方面疫情冲击下很可能出现全球化的退潮,而我国有可能或已经出现外出打工人员返乡潮,这也就影响到不同区域的房地产市场。疫情之后,我们要思考房地产的价格和房地产的配置政策。要尝试对不同价格的房子征收不同的税收,除此之外要考虑彻底放开高房价。这些会深刻影响中国未来的房价、国民收入分配以及社会公平。对于工业房地产过剩的问题,毛振华认为现在是用存量工业用房转化廉价租赁住房的好机会,相关研究不能简单地只看到住宅房地产,也要关注商业房地产和工业房地产。

        朱海斌指出,疫情之后中国经济在全球范围内是先进先出的,中国是第一个实现疫情控制的经济体。当然从下半年来讲全球的疫情防控和经济恢复还面临着很大的不确定性。房地产虽然在恢复,但目前并没有出现过热的苗头,基本上无论从政策还是市场走势来讲都是稳字当头。预计今年房地产的投资全年增速在5%左右,房价涨幅和房地产的销售大概都在个位数的水平。目前存在七大都市圈的概念,从动态变化来看,七大都市圈与都市圈之外的这些城镇,无论在房地产的市场发展方面还是在经济发展方面,都存在非常大的区别,这可能是未来房地产市场趋势研判中需要重点关注的一个新的领域和现象。在房地产政策调整方面,要进行一些过渡,以市场化、长效化的安排取代目前的一些行政管制。

        潘向东就疫情之后的房地产政策发表了自己的看法:第一,对待不同城市要差别对待,对于一些三四线城市,疫情冲击到房地产需求,所以对这些城市要做好应对低迷的政策措施;第二,对于一线城市和核心二线城市要应对好股市走强之后的房地产价格波动,调控政策还是不能够放松,要保证市场的平稳性。

        中国人民大学副校长刘元春对疫情之后的房地产走势做出了四个判断:第一,在这种后疫情时代只要中国疫情可控,资产价格适度回归的预期就是既定的,资产和流动性的流向也应该是既定的,因此房地产在下半年出现一些持续回升是大概率事件;第二,因城施策和坚持三个稳定、坚持房地产只住不炒的政策定位,必定意味着对违规资金、违规交易管理的强化,但这种强化不足以逆转整个大环境下所形成的资产价格预期;第三,城市群、都市圈的发展给结构性变化带来推动力,这也是下一步发展需要的结构性力量;第四,不要忽略一些供给侧结构性改革上的问题和整个市场分化带来的调整契机。

        论坛第三单元为媒体提问环节。

        中国经济导报记者:请问刘元春教授如何解读大城市买房市场火爆,但租房市场不景气的现象?该如何拯救“跌跌不休”的四五线房地产市场?

        刘元春:市场对于流动性、政府行为以及区域性战略的判断,形成了对一些增长极、城市群、城市带和人口输入地房地产价格上涨的预期,这是这个问题的根本性的原因。

        目前来讲中央在保地方运转方面已经做了很多文章。保地方运转很重要的一点就是在财政上,特别是使地方政府摆脱土地财政所带来的困扰和绑架。如果使地方财政不依托于土地财政,同时在事权和财权的匹配上以及各种监管上进行改进,应当能够适应目前这种结构性的变化。用结构性的政策来对冲目前结构性的变化,应该能够解决当前的这个问题。


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